Der Schweizer Immobilienmarkt gehört zu den stabilsten und am strengsten regulierten der Welt. Für internationale Käufer geht diese Stabilität mit einem rechtlichen Rahmen einher, der oft missverstanden wird: von jenen, die glauben, hier gar nicht kaufen zu können, ebenso wie von jenen, die annehmen, es gebe keine nennenswerten Einschränkungen.

Das zentrale Gesetz ist das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein bekannt als Lex Koller. Es genau zu verstehen, nicht nur ungefähr, ist der richtige Ausgangspunkt für jeden grenzüberschreitenden Kauf.

Was das Gesetz regelt

Die Lex Koller, in verschiedenen Formen seit den 1960er-Jahren in Kraft und 1983 grundlegend überarbeitet, beschränkt den Erwerb von Wohneigentum durch Personen und Gesellschaften mit Sitz im Ausland. Ihr Zweck ist klar umrissen: Sie soll einen übermässigen ausländischen Besitz an Schweizer Wohnimmobilien verhindern und den Wohnraum für die ansässige Bevölkerung schützen.

Das Gesetz ist kein generelles Verbot ausländischen Eigentums. Es ist ein Bewilligungssystem, und entscheidend ist nicht die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus.

Die Aufenthaltsbewilligungen

Das Schweizer Bewilligungssystem legt die Kategorien fest, die in der Praxis darüber entscheiden, ob die Lex Koller überhaupt anwendbar ist.

Inhaberinnen und Inhaber einer Niederlassungsbewilligung C sind beim Immobilienerwerb Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt. Eine C-Bewilligung, die je nach bilateralen Abkommen und Staatsangehörigkeit in der Regel nach fünf oder zehn Jahren rechtmässigen Aufenthalts erteilt wird, hebt die Beschränkungen der Lex Koller vollständig auf. Wer eine C-Bewilligung besitzt, kann überall in der Schweiz ohne Bewilligung Wohneigentum erwerben.

Personen mit Aufenthaltsbewilligung B aus EU- und EFTA-Staaten können an ihrem Wohnsitz einen Hauptwohnsitz, also die Immobilie, in der sie selbst leben wollen, ohne Bewilligung erwerben. Bei Zweitwohnungen ist die Lage differenzierter und hängt von kantonalen Regeln ab.

Personen mit Aufenthaltsbewilligung B aus Nicht-EU/EFTA-Staaten können in der Regel an ihrem gemeldeten Wohnsitz einen Hauptwohnsitz ohne Bewilligung erwerben. Jede Zweit- oder Ferienwohnung erfordert dagegen eine formelle kantonale Bewilligung.

Grenzgängerinnen und Grenzgänger mit Bewilligung G können innerhalb ihres Grenzgängergebiets einen Hauptwohnsitz erwerben. Die genauen Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Kanton.

Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz, also ohne Schweizer Aufenthaltsbewilligung, durchlaufen das vollständige Bewilligungsverfahren. Der Erwerb setzt eine kantonale Bewilligung voraus und unterliegt jährlichen Kontingenten, die der Bund festlegt. Zuteilung der Kontingente, Anforderungen und Fristen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.

Gewerbeimmobilien: nicht erfasst

Eine wichtige Ausnahme: Gewerbe- und Industrieimmobilien, die für echte Geschäftszwecke erworben werden, fallen nicht unter die Lex Koller. Büroräume, Ladenflächen und Industrieanlagen sind vom Gesetz vollständig ausgenommen. Diese Unterscheidung kann für Unternehmerinnen und Unternehmer von Bedeutung sein, die in die Schweiz ziehen und zugleich Geschäftsräume erwerben.

Die Lex Weber als zusätzliche Ebene

Die Lex Koller ist nicht die einzige relevante Beschränkung bei Wohnimmobilien. Die Zweitwohnungsinitiative, bekannt als Lex Weber, wurde 2012 vom Schweizer Stimmvolk angenommen und brachte eine eigene Einschränkung: In Gemeinden, in denen Zweitwohnungen bereits mehr als 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands ausmachen, dürfen keine neuen Zweitwohnungen gebaut werden. Bestehende Zweitwohnungen können weiterhin übertragen werden, der Neubau ist jedoch gesperrt.

Das betrifft vor allem alpine Ferienorte und einige ländliche Seegemeinden. In städtisch geprägten Pendlergemeinden an Seen, etwa am Zürichsee, liegen die meisten Gemeinden deutlich unter der Schwelle von 20 Prozent und sind daher nicht betroffen.

Die Bewilligung in der Praxis

Wo eine Bewilligung erforderlich ist, läuft das Verfahren über die kantonale Behörde, in der Regel das Grundbuchamt oder die zuständige Baubehörde. Die gesuchstellende Person muss nachweisen, dass einer der anerkannten Bewilligungsgründe vorliegt: etwa das kantonale Kontingent für Zweitwohnungen, die Bewilligung für eine Ferienwohnung und so weiter. Die Bearbeitungsdauer hängt vom Kanton und von der Auslastung ab.

Dass die jährlichen Kontingente begrenzt sind, ist für Käufer wichtig, die darauf angewiesen sind. Ist das Kontingent eines Kantons für ein Jahr ausgeschöpft, kann eine Bewilligung erst mit der Zuteilung des Folgejahres erteilt werden. An beliebten Orten ist das kein theoretisches Risiko.

Was das für Käufer im Raum Zürich bedeutet

Für die internationalen Fachkräfte, die den Grossteil der Käufer am Zürichsee ausmachen, ist die Lex Koller ein kleineres Hindernis als oft angenommen. Wer mit einer B-Bewilligung aus einem EU- oder EFTA-Staat die Immobilie kauft, in der er selbst wohnen wird, benötigt keine Bewilligung.

Komplex wird es in bestimmten Situationen: bei Käufern aus Nicht-EU/EFTA-Staaten, die noch keine C-Bewilligung haben; bei jedem Käufer, der unabhängig von der Staatsangehörigkeit eine Zweit- oder Ferienwohnung sucht; und bei Käufen über Strukturen wie Gesellschaften, Trusts oder Fonds, deren wirtschaftlich Berechtigte Personen mit Wohnsitz im Ausland umfassen.

Wie gute Vorbereitung aussieht

Die Frage der Lex Koller gehört an den Anfang des Prozesses, nicht in die Mitte. Ein Berater, der Aufenthaltsstatus, vorgesehene Nutzung und Bewilligungspflicht klärt, bevor die Suche beginnt, erspart seinen Kunden vermeidbare Verzögerungen, abgebrochene Angebote und Wettbewerbsnachteile.

Wo eine Bewilligung nötig ist, beeinflusst sie nicht nur die Machbarkeit, sondern auch die Verhandlungsstrategie. Ein Verkäufer mit mehreren Interessenten wartet nicht auf ein Bewilligungsverfahren, das mehrere Monate dauern kann. Das im Voraus zu wissen und das Vorgehen entsprechend auszurichten, gehört zur Arbeit eines erfahrenen Käuferberaters.

Bei Mehta Trenkler Real Estate werden diese Fragen zu Beginn jedes Käufermandats angesprochen und, wo rechtlicher Rat nötig ist, mit einer spezialisierten Anwaltskanzlei geklärt, damit Kundinnen und Kunden mit Sicherheit handeln können, wenn die richtige Immobilie auftaucht.